최근 정부가 발표한 10·15 부동산 대책 이후, '토지거래허가구역'이라는 용어가 뉴스 헤드라인을 장식하며 온 나라가 들썩이고 있습니다.
내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자나 투자를 고려하는 분들이라면, 이 강력한 규제가 도대체 무엇인지, 그리고 내 자산에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알아야 합니다. 돈이 있어도 집을 살 수 없게 만든다는 토지거래 허가구역, 지금부터 그 모든 것을 알아보겠습니다.
토지거래허가구역이란?
정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하며 시장에 충격을 던졌습니다.
이 조치는 단순히 거래를 어렵게 만드는 것을 넘어, 갭투자를 원천 봉쇄하고 실거주 목적 외의 매매를 차단하는 초강력 규제입니다. 이 제도의 정확한 의미와 규제 내용을 모른다면 자칫 큰 피해를 볼 수 있습니다.
토지거래 허가구역이란, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 및 그 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관이나 시·도지사가 최대 5년 이내의 기간을 정하여 지정하는 구역을 말합니다.
토지거래허가제 목적
토지거래허가제의 근본 목적은 토지 투기 방지와 합리적인 토지 이용을 도모하는 것입니다.
특히 최근 서울 도심 아파트에까지 이 규제가 적용된 것은 사실상 '주택거래허가제'처럼 기능하며, 단기 투기 수요를 차단하려는 강력한 의지의 표현으로 해석됩니다.
토지거래 허가구역 핵심 규제 내용
이 구역으로 지정되면, 일정 면적을 초과하는 토지에 대해 소유권·지상권 등을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약을 체결하기 전에 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
만약 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 계약 자체가 무효가 되며, 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
특히 주택 거래에서 이 제도의 파급력이 큰 이유는 다음 두 가지입니다.
- 실수요 목적만 허용 (2년간 실거주 의무): 토지거래허가를 받기 위해서는 해당 토지(주택을 포함)를 실수요 목적으로 취득해야 합니다. 즉, 주택의 경우 매수자가 2년 동안 직접 거주할 목적으로만 매매가 허용됩니다.
- 갭투자 원천 봉쇄: 매수한 주택에 바로 거주해야 하므로, 전세 세입자를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 사실상 원천적으로 금지됩니다. 매매 후 기존 세입자의 전세 기간이 남아있다면 잔금을 치르고도 입주할 수 없어 허가가 나지 않습니다.
| 용도 지역 | 허가 대상 면적 기준 (초과 시 허가 필수) | 주택 관련 중요 내용 |
| 주거지역 | 60㎡ 초과 | 2년간 실거주 의무 부여 (임대 목적 불허) |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 | 실수요 목적 (업무용 등) 증명 필수 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 | 농업, 임업, 축산업 등 계획서 제출 필수 |
10·15 부동산 대책 속 토지거래 허가구역
정부는 최근 부동산 시장의 과열을 잠재우기 위해 10·15 부동산 대책을 발표했습니다.
이 대책의 핵심 중 하나가 바로 토지거래허가구역의 대대적인 확대 지정이었습니다.
10·15 부동산 대책에 따라 서울 전 지역과 경기도 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정되었습니다. 이와 동시에, 이 지역들에 대해 토지거래허가구역이 추가로 지정되었습니다.
- 한시적 규제: 이번 10·15 대책에 따른 토지거래허가제는 2025년 10월 20일 계약자부터 2026년 12월 31일까지 한시적으로 지정됩니다.
- 허가 대상 확대: 특히 이번 조치는 기존의 일반적인 토지 외에 허가구역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택까지 허가 대상으로 포함시켜 사실상 주택 거래를 강력하게 규제하고 있습니다.
토지거래허가구역 매매 시 체크리스트
토지거래허가구역 내 주택 매매는 일반 거래와는 완전히 다릅니다.
실수를 피하기 위한 핵심 체크리스트를 확인하세요.
| 항목 | 상세 내용 | 주의 사항 |
| 허가 대상 확인 | 토지 면적이 용도지역별 허가 기준(주거지역 60㎡ 등)을 초과하는지 확인합니다. (이번 10·15 대책에서는 주택도 포함) | 면적 초과 시 반드시 허가 필수. |
| 자금 조달 계획서 | 토지거래허가와 함께 자금조달계획서 제출이 의무입니다. | 자금 출처의 투명성 확보가 중요합니다. |
| 계약서 유의 | 허가를 전제로 하는 계약서를 작성하며, 허가일자가 계약일자보다 같거나 이후여야 계약이 유효합니다. | 허가 없이 체결된 계약은 무효 처리됩니다. |
토지거래허가구역 내 주택을 취득하는 경우, 허가 목적을 달성하기 위해 2년간 의무적으로 직접 거주해야 합니다.
기존 임대차 계약이 있다면?: 가장 문제가 되는 부분입니다. 매수하려는 주택에 기존 세입자가 남아있는 경우, 허가를 받을 수 없습니다. 잔금 시점에 세입자가 퇴거하고 매수자가 바로 입주할 수 있어야 합니다.
이용 의무 위반 시 제재: 허가를 받은 후 의무 기간(2년) 내에 허가 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 이는 취득가액의 일정 비율로 부과될 수 있으며, 매우 강력한 제재입니다.
